Mieszkanie na wynajem przez lata było ulubioną inwestycją Polaków. Teraz zasady gry mogą się zmienić. W Sejmie leży projekt podatku od wartości trzeciego i kolejnego mieszkania, od stycznia ruszają konta OKI bez podatku Belki, a najem na doby trafia pod kontrolę państwa. Sprawdź, co to oznacza dla inwestorów w Łodzi i jak przygotować się na 2027 rok.
Podatek od trzeciego mieszkania – co zakłada projekt?
W marcu 2026 roku do Sejmu trafił poselski projekt Lewicy. Zakłada on, że podatek od mieszkań będzie liczony od ich wartości, a nie od metrażu.
Dla pierwszego i drugiego mieszkania stawka ma wynosić 0,02% wartości. To poziom zbliżony do obecnego podatku. Prawdziwa zmiana dotyczy trzeciego i kolejnych lokali. Tu stawka startuje od 0,5% wartości rocznie i co roku rośnie o 0,1 punktu procentowego, aż do 1,5%.
Kolejność mieszkań ustalana jest według daty zakupu. Lokale wykorzystywane w działalności gospodarczej nadal byłyby opodatkowane od metrażu.
Ważne: to na razie projekt, a nie obowiązujące prawo. Jego dalsze losy są niepewne, ale inwestorzy powinni już teraz policzyć ten scenariusz.
Ile zapłacisz za trzecie mieszkanie w Łodzi?
Weźmy mieszkanie 50 m² o wartości 400 tys. zł – to typowy lokal inwestycyjny w Łodzi.
Dziś podatek od nieruchomości to maksymalnie 1,25 zł za metr, czyli około 62 zł rocznie.
Według projektu w pierwszym roku byłoby to 2 000 zł.
Po dojściu do stawki 1,5% – aż 6 000 zł rocznie.
Jeśli wynajmujesz to mieszkanie za 2 000 zł miesięcznie, podatek w docelowej wysokości zjadłby trzy miesiące czynszu. Przy portfelu kilku mieszkań różnica idzie w dziesiątki tysięcy złotych.
OKI od 2027 roku – nowa konkurencja dla mieszkań na wynajem
Prezydent podpisał ustawę o Osobistych Kontach Inwestycyjnych. Od 1 stycznia 2027 roku zyski z akcji, obligacji i funduszy do 100 tys. zł będą zwolnione z podatku Belki. Dla lokat i obligacji oszczędnościowych limit wynosi 25 tys. zł.
Dlaczego to ważne dla rynku mieszkań? Do tej pory nieruchomości były podatkowo traktowane korzystniej niż inwestycje finansowe. OKI zmniejsza tę przewagę. Część mniejszych inwestorów może przenieść oszczędności z rynku mieszkań na giełdę.
Wniosek: mieszkanie na wynajem nie przestaje być dobrą inwestycją, ale musi się bronić liczbami, a nie przyzwyczajeniem.
Najem na doby pod kontrolą państwa
Od 20 maja 2026 roku obowiązuje unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym. Właściciele mieszkań wynajmowanych na doby muszą rejestrować swoją działalność. Za brak rejestracji grozi kara do 50 tys. zł.
Polska ustawa wdrażająca te przepisy jest wciąż w Sejmie. Projekty przewidują m.in. rejestr lokali i możliwość wyznaczania przez gminy stref, w których najem na doby będzie zakazany.
Kupujesz mieszkanie pod najem krótkoterminowy? Sprawdź regulamin wspólnoty i śledź prace nad ustawą. Lokal, który dziś zarabia na turystach, za kilka lat może wymagać zmiany modelu na najem długoterminowy.
Co to oznacza dla rynku w Łodzi?
Łódź ma tu przewagę nad Warszawą i Krakowem. Podatek od wartości uderza najmocniej tam, gdzie mieszkania są najdroższe. Przy cenach na łódzkim rynku wtórnym poniżej 8 tys. zł za metr ten sam podatek oznacza o połowę niższą kwotę niż w stolicy.
Jednocześnie możemy spodziewać się, że część inwestorów z dużymi portfelami zacznie sprzedawać lokale przed ewentualnym wejściem nowych przepisów. To może zwiększyć podaż mieszkań na rynku wtórnym i dać kupującym więcej pola do negocjacji.
Jak przygotować się na zmiany? 4 wskazówki dla inwestorów
Policz rentowność netto. Uwzględnij scenariusz z podatkiem 1,5% wartości. Jeśli inwestycja broni się nawet wtedy, jest bezpieczna.
Sprawdź kolejność zakupów. Projekt liczy mieszkania według daty nabycia. Najwyższy podatek dotyczyłby lokali kupionych najpóźniej.
Rozważ formę prawną. Projekt różnie traktuje lokale prywatne i te w działalności gospodarczej. Przed decyzją skonsultuj się z doradcą podatkowym.
Nie kupuj pod najem na doby w ciemno. Sprawdź uchwały wspólnoty i plany gminy, zanim zainwestujesz.
FAQ – podatek od trzeciego mieszkania i inwestowanie w nieruchomości
Czy podatek od trzeciego mieszkania już obowiązuje?
Nie. To poselski projekt złożony w Sejmie w marcu 2026 roku. Gdyby został uchwalony, miałby obowiązywać od 2027 roku.
Ile wyniesie podatek od trzeciego mieszkania?
Według projektu 0,5% wartości w pierwszym roku, następnie co roku więcej, aż do 1,5% wartości mieszkania.
Czy właściciele jednego lub dwóch mieszkań zapłacą więcej?
Według projektu nie. Dla pierwszego i drugiego lokalu stawka ma wynosić 0,02% wartości, czyli podobnie jak dziś.
Czy OKI jest lepsze niż mieszkanie na wynajem?
To zależy od kwoty i celu. OKI daje zwolnienie z podatku do 100 tys. zł, ale nie zastąpi mieszkania jako zabezpieczenia majątku czy źródła stałego czynszu. Dla mniejszych kwot może być konkurencyjne.
Czy inwestowanie w mieszkania w Łodzi nadal się opłaca?
Tak, ale wymaga dokładniejszych wyliczeń. Niskie ceny w Łodzi oznaczają też niższy podatek od wartości niż w innych dużych miastach.
Podsumowanie
Rok 2027 może być dla inwestorów mieszkaniowych przełomowy. Podatek od trzeciego mieszkania to na razie projekt, ale OKI i nowe zasady najmu na doby już są faktem. Inwestowanie w mieszkania przestaje być prostą decyzją „kupuję i wynajmuję”. Masz kilka mieszkań i zastanawiasz się, co z nimi zrobić? Skontaktuj się z Eurex Property – pomożemy policzyć opłacalność i zaplanować sprzedaż lub zakup.
